המדריך המלא: אגרות בניה והיטלי פיתוח

בעלי נכס? קיבלתם דרישה לתשלומי אגרות בניה והיטלי פיתוח? עורך הדין יונתן יצחק מסביר שמדובר בחיובים המושתים על ידי הרשויות המקומיות על בעלי הנכסים לכיסוי עלויות פיתוח התשתיות המשרתות את הנכס, בדרך כלל במועד בקשה להיתר בנייה ואולם לעיתים כפעולה יזומה של הרשות המקומית עקב ביצוע עבודות תשתית. היטלי פיתוח מושתים על בעליו של הנכס בעת התרחשות אירוע מפעיל, להבדיל מחיובי הארנונה המשולמים באופן שוטף בגין שירותים עירוניים ותחזוקת העיר כמכלול, ולפיכך מושתים על המחזיק בנכס שאיננו בהכרח בעליו. 

"אירוע מפעיל" בדרך כלל מפורט בחוק העזר הספציפי אך על פי רוב בקשה להיתר בניה ו/או הנחת תשתית חדשה גובלת בנכס יכולים להוות עילה להטלת חיוב.

כאמור, החיובים מוטלים בדרך כלל בעת הנחת תשתית לראשונה בשטח אשר גובל בנכס ואו בשעת הגשת בקשה להיתר בניה, בין אם הדבר נוגע בבניה חדשה ובין אם בתוספת בניה. יצוין כי אגרות בניה והיטלי פיתוח שנגבים על ידי הרשויות המקומיות, מושתתים על חוקי העזר העירוניים שאותם מחוקקת  כל רשות מקומית מתוקף פקודת העיריות. על כן, הבדיקה של כל חיוב היא פרטנית בהתאם לחוק העזר המקומי, נתוני הנכס והנסיבות העובדתיות הנלוות לדרישת התשלום באגרות בניה והיטלי פיתוח.

ההבדל שבין אגרות הבנייה להיטלי הפיתוח

עם זאת, מתוקף היותם חקיקת משנה, כפופים חוקי העזר לחקיקה הראשית ומחויבים לעלות עימה בקנה אחד, הליך חקיקה עירוני שעומד בסתירה לעקרונות ארציים ו/או חקיקה ראשית עלול להוביל לביטול דרישת החיוב ובמקרים חריגים גם לביטול חוק העזר.
תשלומי אגרות בניה והיטלי פיתוח הנם חד פעמיים, ואי לכך לא ניתן לגבות על שטח ספציפי כפל תשלום.

אגרות הבנייה נגבות על ידי הוועדות המקומיות לתכנון ובנייה בשעת הגשת הבקשה להיתר הבנייה ומחושבות בהתאם לסוג ההיתר והיקף הבנייה המבוקשת. להבדיל מהיטל, האגרה הנה בסכום קצוב, מוגדר וברור, לכן על פי רוב קשה לבטלה או להפחיתה, למעט מקרים חריגים שבהם טעות אריתמטית מובהקת. היטלי הפיתוח, לעומת זאת, מהווים תחום מורכב וסבוך, הנתונים לשינויים בין הרשויות המקומיות השונות.

בדיקת חוקיותם של החיובים השונים 

ככלל, במידה ובעל נכס מבקש לבנות או להוסיף בניה מעל לקרקע או הנכס שברשותו הוא יידרש לשלם אגרות בניה והיטלי פיתוח שהעיקריים שבהם כוללים היטל סלילת כביש ואו מדרכה, היטל ביוב, היטל הנחת צינורות מים, היטל תיעול ולאחרונה גם היטל שצ"פ (שטחים ציבוריים פתוחים). את היטלי התיעול והסלילה גובה הרשות המקומית, בעוד שאת היטלי הביוב והנחת הצינורות גובה תאגיד המים. 

ברשויות המקומיות קורה לעתים שמתווספים לחיובים הללו חיובים נוספים כמו קרן חניה, היטל פיסול, היטל תאורת רחוב וכדומה שחוקיותם מוטלת בספק. מעבר לכך, ישנם כמה פרטים שכדאי לבדוק כדי לבחון חוקיותם של החיובים השונים, כמו לדוגמה האם תשתית הכביש והמדרכה גובלת בנכס, האם הרשות המקומית אכן ביצעה את כל שלבי התשתיות שבגינן מושתים החיובים וכן הלאה, ולצורך זה מוטב להסתייע באנשי מקצוע המתמחים בתחום.