היחס בין תשלום "הוצאות פיתוח כללי" לבין אגרות בניה והיטלי פיתוח כתנאי למתן היתר הבניה

הכלל - פיתוח התשתית המוניציפאלית יבוצע ע"י הרשות המקומית וימומן באמצעות תשלום אגרות והיטלי פיתוח 

1. עפ"י המשפט הישראלי, כפופה הרשות המקומית ל"עיקרון חוקיות המנהל", לפיו אינה רשאית לגבות תשלום כלשהוא – אלא אם הוסמכה לכך בחוק או מכוחו.

2. בהתאם לכך הונהגה בדין "שיטת ההיטלים", היא "דרך המלך" למימון פיתוחה של התשתית המוניציפלית בתחום הרשות המקומית. 

3. במסגרת זו הסמיכו פקודת העיריות ופקודת המועצות המקומיות  את הרשויות השונות לגבות מיזמי הבניה אגרות בניה והיטלי פיתוח כתנאי למתן היתרי בניה, וזאת באמצעות חוקי עזר ייעודיים הכוללים תעריפי חיוב לכל מ"ר של שטח קרקע ולכל מ"ר/מ"ק של שטח בנוי - תעריפים אלו נקבעים על בסיס אומדן כלכלי של עלות הפיתוח הקיימת והצפויה אל מול מצע השטחים הקיים והצפוי באותה רשות מקומית.

החריג לכלל - פיתוח התשתיות המוניציפאלית באמצעות תשלום רכיב "הוצאות פיתוח כללי" במסגרת מכרזי רמ"י

4. לאורך השנים האחרונות, עם כינונה של הרפורמה בניהול מקרקעי ישראל ולאורן של מצוקות תקציביות  ובעיות חוזרות ונשנות בקצב הפיתוח המוניציפאלי, החלה להתפתח באזורים רבים בארץ פרקטיקה חדשה ומקבילה למימון פיתוח התשתית המוניציפאלית – תשלום רכיב "הוצאות פיתוח כללי" במסגרת מכרזי רמ"י.

5. מקורה של פרקטיקה זו בהחלטת ממשלה  המסמיכה את רמ"י לגבות "הוצאות פיתוח כללי" עבור רשויות מקומיות המבצעות פיתוח במסגרת שיווק מתחמים שעיקרם לבנייה. במסגרת החלטה זו נקבע במפורש שדרישות עתידיות של רשויות מקומיות לאגרות בניה והיטלי פיתוח על פי חוקי עזר עירוניים יקוזזו מהוצאות הפיתוח הכללי שייגבו ע"י רמ"י.

6. בהתאמה לכך, פורסמו מס' החלטות של מועצת מקרקעי ישראל  במסגרתם נקבע כי במקרים חריגים בהם אין לרשות המקומית חוקי עזר מעודכנים המאפשרים כיסוי תקציבי לפרויקט או שאין לרשות המקומית יכולת להעמיד מימון ביניים, רשאית ועדת פרויקטים עליונה לאשר כי פיתוח הפרויקט יבוצע ע"י הרשות המקומית באמצעות גביית "הוצאות פיתוח כללי" מראש על ידי רמ"י במסגרת מכרז וכי ועדת הפרויקטים העליונה מוסמכת לאשר לרשות המקומית השלמת מימון באמצעות אגרות והיטלי פיתוח, על סמך פער מוכח בין "אומדן הוצאות הפיתוח הכללי" ששולמו לרמ"י לבין הסכומים הניתנים לגבייה ע"י הרשות ע"פ חוקי העזר העירוניים שלה.

7. דהיינו, הן בהחלטת הממשלה והן בהחלטות השונות של מועצת מקרקעי ישראל נשמר עיקרון הבסיס לפיו אין לחייב את היזם במימון כפל או מימון עודף עבור אותה תשתית מוניציפאלית.

8. החלטות הממשלה ומועצת מקרקעי ישראל קובעות כי על מנת לשמור על עיקרון זה, מחויבת הרשות המקומית לערוך השוואה בין הכספים ששולמו במסגרת מכרז רמ"י לבין הכספים להם הייתה זכאית במסגרת תשלום עפ"י חוקי העזר העירוניים ותתאפשר לה השלמת מימון באמצעות חוקי העזר אך ורק מקום בו תשלום הוצאות הפיתוח הכללי אינו מספיק למימון הפיתוח ומביא את הרשות למצב של "חיסרון כיס".

9. יחד עם זאת, בפרקטיקה אנו עדים למקרים רבים בהם משלמים יזמים הוצאות פיתוח בהיקפים אדירים במסגרת מכרזי רמ"י ולאחר מכן נדרשים, בשלב בקשת ההיתר, לממן בשנית את אותן התשתיות מכוח חוקי העזר העירוניים.

10. יוער כי בשנים האחרונות התפרסמו מס' פסקי דין מרכזיים שעסקו בסוגיה, במסגרתם נקבע שוב ושוב כי הרשות המקומית אינה רשאית לגבות מיזמי הבניה אגרות והיטלים עבור עבודות פיתוח שכבר מומנו באמצעים אחרים כגון הוצאות פיתוח.

11. מניסיוננו, ברבים מן המקרים כלל לא נערכת על ידי הרשות ההשוואה הנחוצה בין הוצאות הפיתוח הכללי ששולמו לרמ"י לבין האגרות וההיטלים ששולמו לה וכך למעשה נצברים בקופת הרשות המקומית סכומי עתק שמקורם במימון כפל/יתר עבור אותן תשתיות ממש.

12. על מנת להימנע ממצב זה, מומלץ להיוועץ בשלב הזכייה במכרז באנשי מקצוע בעלי ניסיון לבחינת והשוואת התשלומים אל מול הדין הקיים, שכן במקרים רבים תתכן הפחתה במקור, או לכל הפחות השבה בדיעבד של חלק ניכר מהתשלומים.