הגדלת שומת ארנונה

מלכודת הארנונה: כך מגדילות הרשויות המקומיות את החיובים לעסקים. איך מתמודדים? עו"ד יונתן יצחק, מומחה לדיני ארנונה ומיסוי מוניציפלי מסביר איך זה מתחיל, ומה הכלים העומדים לרשותנו במקרה של התמודדות כזו.

מאת: עו"ד יונתן יצחק, מומחה לדיני ארנונה ומיסוי מוניציפלי.

גל של סקרי נכסים ומדידות חדשות שוטף את הרשויות המקומיות בישראל. לאחר המלחמה והקושי שחוו הרשויות המקומיות בגביית תשלומים, מנסות עתה למצוא מקורות מימון ולהגדיל הכנסות. מה שמוביל לביצוע סקרי נכסים והגדלה משמעותית בחיובי הארנונה של אלפי עסקים. לצד שינויי סיווג, שינוי שטח לחיוב ודרישות לתשלומים רטרואקטיביים, מוצאים עצמם בעלי העסקים מתמודדים עם נטל כלכלי בלתי צפוי, שעלול להגיע למאות אלפי שקלים.

מהן הסיבות לתופעה, ואיך אפשר להתגונן מפניה?

ארנונה מחויבת לפי נוסחה של גודל הנכס במכפלת התעריף הנקבע לשימוש הספציפי בהתאם לצו הארנונה של הרשות המקומית שבה מצוי הנכס.

תופעת הגדלת חיובי הארנונה בעקבות סקרי נכסים חדשים הפכה לאתגר משמעותי עבור בעלי עסקים בישראל. כאשר רשויות מקומיות מבצעות מדידות חדשות, הן מגלות לעיתים קרובות פערים בין המדידות ההיסטוריות לבין המצב בפועל. פערים נוספים, לעיתים מדומים, נובעים משינוי הסיווג והתעריף שבו מחויב הנכס. פערים אלו מובילים להגדלת חיובי הארנונה, שמשפיעה באופן ישיר על הרווחיות והתזרים של העסקים.

רבים המקרים בהם דורשות הרשויות גם הפרשים רטרואקטיביים בגין שנות מס שחלפו זה מכבר.

רשויות מקומיות מבצעות בחינה מחודשת של סיווגי הנכסים, ולעיתים קרובות משנות אותם לקטגוריות בעלות תעריפים גבוהים יותר. למשל, נכס תעשייתי עשוי להיות מסווג מחדש כעסק מסחרי, מה שמוביל לעלייה משמעותית בתעריף למ"ר. בנוסף, ישנה מגמה של הוספת שטחים והכללת שטחים משותפים בחישוב הארנונה, כמו מסדרונות, מרפסות, חדרי מדרגות ושטחי שירות, שבעבר לא תמיד נכללו בחישוב הארנונה.

במקרים רבים, הרשויות דורשות תשלום עבור הפרשי ארנונה באופן רטרואקטיבי, לעיתים אף לתקופה של מספר שנים אחורה. בנוסף מבקשות להוסיף על ההפרשים הרטרואקטיביים גם הפרשי הצמדה וריבית כאילו שהחוב קיים בספרי העירייה ממועד תחילת הדרישה. דרישה זו יכולה ליצור נטל כלכלי משמעותי ובלתי צפוי על העסק. מומלץ לבעלי עסקים לבצע בדיקה עצמאית של שטח הנכס ולוודא שהמדידות הקיימות מדויקות. במקרה של שינויים מהותיים בחיוב, כדאי לפנות לייעוץ משפטי המתמחה בדיני ארנונה.

זכות ההשגה על שומת הארנונה היא זכות בסיסית המעוגנת בחוק, ומהווה כלי משמעותי בידי בעלי העסקים להתמודד עם חיובי ארנונה בלתי סבירים או שגויים. המועד להגשת ההשגה הוא 90 יום מיום קבלת הודעת התשלום הראשונה לאותה שנת כספים. חשוב להדגיש כי אי הגשת השגה במועד עלולה לשלול את האפשרות לטעון כנגד החיוב בעתיד. עסקים רבים מזניחים את הטיפול בשומת הארנונה מה שמאפשר לזמן לחלוף ולהפוך את הדרישה לחוב חלוט מבחינת הרשות המקומית.

ההשגה צריכה להיות מנומקת ומפורטת, ולכלול את כל הטענות הרלוונטיות כנגד החיוב. עילות ההשגה יכולות לכלול טענות לגבי גודל הנכס, סיווגו, זהות המחזיק או האזור בו נמצא הנכס. במקרים רבים, כדאי לצרף להשגה חוות דעת של מודד מוסמך או מסמכים תומכים אחרים.

במקרה של חיוב רטרואקטיבי, החוק מאפשר לרשות המקומית גמישות מסוימת אך הנטל על העירייה להוכיח כי הנסיבות בהן נדרש החיוב הרטרואקטיבי חוקיות ועומדות בסטנדרטים שקבעו בתי המשפט.

תיעוד מסודר של היסטוריית הנכס הוא קריטי להצלחת ההשגה וקבלת הטענות. זה כולל שמירת כל היתרי הבנייה, תכניות הנכס, אישורי שינויים שבוצעו, וכל תכתובת עם העירייה בנוגע לנכס. מומלץ לבעלי עסקים לתעד אצלם כל ביקורת שנעשית על ידי הרשות המקומית. במקרה של מדידה חדשה, מומלץ לשמור את דוחות המדידה הקודמים ולתעד כל שינוי שנעשה בשטח הנכס.

אם ההשגה נדחית, קיימת אפשרות להגיש ערר לוועדת הערר לענייני ארנונה תוך 30 יום מקבלת תשובת הרשות המקומית להשגה. הליך זה הינו הליך משפטי באינסטנציה פנים רשות מקומית ועדת הערר היא גוף עצמאי שיונק את סמכויותיו מכוח החוק שתפקידו לבחון מחדש את החלטת הרשות המקומית בהטלת הגדלת השומה, וועדת ערר מוסמכת לקבל החלטות שונות מאלו של מנהל הארנונה.

במקרים מסוימים יש צורך בהגשת עתירה מנהלית מקבילה.

חשוב לציין שבמקרים מורכבים או כאשר מדובר בסכומים משמעותיים, מומלץ להיעזר בייעוץ משפטי מקצועי המתמחה בדיני ארנונה. עורך דין מנוסה יכול לסייע בניסוח ההשגה, בהצגת הטיעונים המשפטיים המתאימים, ובניהול המשא ומתן מול הרשות המקומית.

התנהלות עצמאית של בעל העסק מול הרשות המקומית, ללא היוועצות בעורך דין, פוגעת בזכויות הנישום אף אם נדמה לכאורה כי הרשות המקומית "באה לקראתו".

החוק מאפשר לרשויות המקומיות לבצע סקרי נכסים ולתקן טעויות היסטוריות בחיובי הארנונה, אך קיימות מגבלות על אופן ביצוע שינויים אלו. בעלי עסקים צריכים להכיר את זכויותיהם ואת המגבלות החלות על הרשויות המקומיות בהקשר זה.

מגמה זו של הגדלת ארנונה משפיעה לא רק על העסקים הקיימים, אלא גם על תכנון עסקי לטווח ארוך ועל החלטות עסקיות עתידיות. היא מחייבת עסקים לקחת בחשבון את הסיכון של שינויים בחיובי הארנונה בתכנון התקציבי שלהם ולהיערך בהתאם. מומלץ לפנות להיוועצות עו"ד גם בפתיחה של מפעל או עסק חדש או במעברי מיקום.

חשוב לדעת כי לא כל הגדלת שומה היא מוצדקת או חוקית. החוק מעניק לבעלי עסקים זכות להשיג על השומה החדשה תוך 90 יום מקבלתה. במקרים רבים, בדיקה מעמיקה של המדידות והסיווגים החדשים מגלה טעויות או פרשנויות מרחיבות מדי של העירייה.

כבעלי עסקים, חשוב שתדעו את זכויותיכם: ראשית, יש לכם זכות לקבל את כל המסמכים והנתונים ששימשו בסיס להגדלת השומה. שנית, אתם רשאים לבצע מדידה נגדית על ידי מודד מוסמך מטעמכם. שלישית, במקרים של חיוב רטרואקטיבי, יש לבדוק האם העירייה פעלה בהתאם למגבלות הזמן הקבועות בחוק.

מניסיוני כעורך דין לענייני ארנונה בתחום, התנגדות מקצועית ומנומקת להגדלת השומה, המגובה בחוות דעת מקצועית ובראיות מתאימות, עשויה להוביל להפחתה משמעותית בחיוב. במקרים מסוימים, ניתן אף לבטל לחלוטין את הגדלת השומה או את החיוב הרטרואקטיבי.

המלצתי כעורך דין העוסק בתחום המיסוי המוניציפאלי וטיפול בשומות ארנונה היא לא להמתין - ברגע שאתם מקבלים הודעה על הגדלת שומה, פנו מיד לייעוץ מקצועי. ככל שמקדימים לטפל בנושא, כך גדלים הסיכויים להצליח בהפחתת החיוב. זכרו כי מדובר בכספכם, וכל שקל שתחסכו בארנונה הוא שקל נוסף שיישאר בקופת העסק שלכם.

לייעוץ ראשוני ללא עלות בנושא הגדלת שומת הארנונה בעסק שלכם הנכם מוזמנים לפנות, אני ומשרדי נשמח לסייע לכם להתמודד עם הרשויות ולהביא להפחתת החיוב במקרה הצורך.

עו"ד יונתן יצחק

טלפון נייד 0526505600